购房还款合约有效吗

2018年3月13日长沙合同纠纷律师 http://www.wylwzj.com/

　　导读：《合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
　　[案情]
　　原告吕xx与第一被告xx分公司于1995年6月30日签订了一份《购房还款合约》，双方约定由原告向xx分公司购买房屋一套，购房价款为人民币305385元。同时，双方还在《购房还款合约》中明确约定，xx分公司于收取原告全部购房款之日起八年后的同一天将原告的购房款本金偿还原告，逾期还款的，以月利率2%计算逾期还款利息;第二被告开发总公司及第三被告银农公司对第一被告xx分公司的还款承担连带保证责任。合约签订后，原告依约支付了全部购房款;xx分公司于1995年12月开具了收款发票。另外，原告吕xx出生于1984年7月26日，合约签订时，其不足十一周岁。对吕xx签订《购房还款合约》之行为，其父母是同意和认可的。2003年12月31日，《购房还款合约》中规定的第一被告向原告偿还购房款本金的条件成就，但第一被告却没有向原告偿还任何款项，因而成讼。原告请求法院判令第一被告立即偿还欠款本金305385元及逾期利息1000元;同时判令第二、三被告对上述债务共同承担连带清偿责任。三被告持相反意见，不同意返还购房款。
　　[争议]
　　审理中，就本案《购房还款合约》是否有效的问题，存在两种不同意见。
　　第一种意见认为，原告与xx分公司签订的《购房还款合约》无效。因为在签订《购房还款合约》时，吕xx不满十一周岁，是限制民事行为能力人，签订《购房还款合约》，超出其行为能力范围。所以双方签订的《购房还款合约》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，无效合同自签订之日起无效。所以原告要求第一被告偿还欠款本金305385元及逾期利息1000元是没有法律依据的。根据国务院行政主管部门颁发的《商品房销售管理办法》的有关规定，返本售房属于禁止性行为。因此，原告与xx分公司签订的《购房还款合同》因违反国家法律、法规的强制性规定，属于无效合同，故法院应驳回其诉讼请求。
　　第二种意见认为，本案中的《购房还款合约》即商品房返本销售合同合法有效。
　　[评析]
　　笔者赞同第二种意见。
　　因为：《民法通则》第十二条规定“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”。《合同法》第四十七条规定“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认”。法律规定的本意与目的是保护限制民事行为能力人的权益，因其识别能力有限，对于重大问题难于作出真实的合适意思表示。就本案来说，在签订合同时，原告已满十周岁，是限制民事行为能力人，签订购房合同进行房屋买卖，与原告当时的年龄及智力是不相适应的，第一被告xx分公司本不应当与原告签订合同将房屋出售给原告，但合同签订后，原告实际履行了合同的义务，说明其法定代理人是追认的，而xx分公司也将房屋交付原告并办理了房屋产权证，对房屋买卖是认可的，甚至从未提出过异议，并且诉讼时原告已经成年，已具有识别能力，是完全民事行为能力人，其对自己以前的行为是追认并要求继续履行的。故本案合同双方当事人意思表示是真实、自由的，就合同的履行及原告的请求而言，对原告来讲已经属于“纯利益”性质。因此，第一种意见以原告在签约时是限制民事行为能力人而认为合同无效，不具有约束力，没有法律与事实依据。
　　《合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用当时的法律规定;人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的，则适用合同法;人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据。第一被告xx分公司与原告签订《购房还款合约》时，并没有法律或法规禁止用“返本销售”方式出售商品房，换句话说，“返本销售”在当时是允许的，根据上述法律规定，“返本销售”并不违法;合同法实施后，2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》明确规定禁止“返本销售”，但根据上述《合同法》的有关规定，该办法在认定合同无效时不具有溯及力，并且作为国务院下属的建设部所制定的行政规章，也不属于人民法院认定合同无效的依据。故第一种意见认为xx分公司与原告签订的《购房还款合约》违反法律、法规的禁止性规定而无效，也没有法律依据。
　　综上所述，xx分公司与原告签订的《购房还款合约》，系双方真实意思表示，其内容没有违反当时的法律、法规，原告已经全部履行了义务，应当认定合同有效，具有约束力，其担保条款也依法有效，三被告应当依约履行合同规定的义务。法院应支持原告的诉讼请求。
　　

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