试论产权证和登记备案对房屋租赁合同法律效力的影响

2018年1月25日长沙合同纠纷律师 http://www.wylwzj.com/

司法实践中，在认定租赁合同是否无效时，有一种观点认为没有产权证的房屋不能出租，理由是房屋产权证是房屋的所有权人享有处分房屋权利的法律责任。未取得产权证就意味着无权处分该房屋，包括出租，故出租房屋缺乏法律依据；还有一种观点认为：没有登记备案的房屋租赁合同无效，其理由是违反了《城市房地产管理法》规定：当事人订立房屋租赁合同，应当采取书面形式，并在法律期限内向房屋所在地房地产行政管理部门申请登记、备案。笔者认为上述观点曲解了法条含义，应当理解为，没有产权证和登记备案并不必然导致房屋租赁合同无效。

一、产权证不是房屋租赁合同生效的必备要件。
根据《合同法》第三章、十三章的规定和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>的司法解释（一）》的规定，租赁合同无效是有严格限制的，故要求出租房屋必须具有产权证是缺乏法律依据的。现行法律中，只有《城市房地产管理法》第52条就房屋租赁做了解释：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向承租人支付租金的行为。”有的法官或律师依据此条认定出租人必须具有产权证，这是不妥的。因为这样理解首先不符合《合同法》第五十二条的规定：违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定的合同无效；《城市房地产管理法》第52条并不属于关于城市房屋租赁的禁止性规定，即没规定“房屋租赁合同的的出租必须是所有权人，否则合同无效”。该规定只是一种任意性解释规定；其次根据民法理论和实践，有权对财产进行占有、使用、收益的不仅只有所有权人，还包括合法占有人。例如国有土地使用权人将国有土地出租，行使国有资产经营管理权的国有企业处分国有资产，还有城市中政府将代管房出租给他人并收取合理的租金等。
二、登记备案只是用于公示作用，并不是合同生效要件。
登记备案是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场的一种行政管理手段与方式；但登记备案不是租赁合同生效的必要条件。只要双方当事人自愿，并不违反法律和行政法规的规定，就是有效的。至于《城市房屋出租管理办法》规定：未登记备案的房屋租赁合同无效，因其是一部门规章且与《关于适用<中华人民共和国合同法>的司法解释（一）》中“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”的规定相抵触，不发生法律效力。
三、没有房屋产权证的几种情形及法律后果。
1、属违章建筑，根本无法取得产权证的房屋，租赁合同无效。这类房屋是指违反城市规划要求，未经城市规划部门批准建设的房屋，违章建筑是不受法律保护的，故应责令强制拆除，租金应予以没收，上交国库。
2、未取得验收合格证的房屋不得出租，包括验收不合格、未正常验收的租赁合同无效。这类房屋因存在质量问题和其他问题而未取得验收合格证，或者不清楚是否符合国家建筑法律法规，对承租人的居住与使用将构成威胁，特别是未经公安消防验收合格的，法律有明确规定不得使用，即《消防法》第十条规定：“……按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”
3、已经验收合格，产权证尚在办理中的，房屋租赁合同有效。因为这类房屋法律是赋予权利人可以使用的，自然包括出租。
4、经出租人同意承租人转租的房屋租赁合同有效。其依据是《合同法》第242条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
综上，在确认房屋租赁合同的效力时，首先要查清没有产权证的原因，属于违章建筑或未验收合格的房屋，应认定无效，不属于上述类型的房屋，仅仅没有产权证，但有所有权人合法的授权或者有证据证明是合法所有权人（如购房发票），应当认定房屋租赁合同有效。